Justiça reduz IPTU de terrenos em condomínio de luxo em Dourados

Proprietários de terrenos localizados no interior de condomínio fechado de alto padrão em Dourados conseguiram no Poder Judiciário a redução da alíquota do IPTU (Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana) de 3,5% para 1% sobre o valor venal dos bens.

Em comum, alegam que são imóveis não edificados dentro de propriedade dotada de infraestrutura construída pela incorporadora e mantida pelos condôminos. Esse argumento vai de encontro ao Projeto de Lei Complementar nº 37/2022, que o prefeito Alan Guedes (PP) tentou aprovar às pressas na Câmara de Vereadores na sessão ordinária de 14 de dezembro de 2022, a última daquele ano.

O Dourados Informa apurou três processos nos quais o juiz José Domingues Filho, titular da 6ª Vara Cível da comarca, concedeu liminares e determinou que os lançamentos de IPTU referentes aos anos de 2022, 2023 e futuros “sejam calculados pela alíquota mínima de 1,0% conforme determina a Lei Complementar nº 71 de dezembro de 2003 atualizada pelo Decreto n° 2.298, de 12/12/2019, bem como a suspensão de qualquer cobrança de taxas”, até o trânsito em julgado das ações.

No entanto, houve um quarto processo, cuja decisão foi proferida no dia 1º de março, em que o magistrado indeferiu a petição inicial, declarou extinta a ação e condenou o impetrante ao pagamento das custas.

Nos casos em que concedeu liminar, o juiz ponderou que embora tenha posicionamento jurídico contrário e levando em consideração o disposto no artigo 927 do CPC (Código do Processo Civil), o TJ-MS (Tribunal de Justiça de Mato Grosso do Sul) “tem pacificado o entendimento sobre esse assunto no sentido deque tratando-se de imóvel desprovido de melhoramentos e serviços públicos, localizado em condomínio fechado cujos serviços são custeados por recursos dos próprios condôminos, incabível a cobrança de alíquota progressiva do IPTU, devendo ser aplicada a alíquota mínima prevista em lei”.

“Sobre esse tema, em pesquisa ao sistema de consulta de decisões do Tribunal, mostra-se que há divergência apenas no tocante à alíquota a ser aplicada, parecendo prevalecer a ideia de que deve ser aplicado no percentual de 1%. Assim, diante desse entendimento, não há falar em cobrança de IPTU, com alíquota máxima de 3,5%, quando demonstrado que as infraestruturas do loteamento foram realizadas com recursos da Associação de Condôminos, sem contrapartida do poder público, motivo pelo qual se mostra correta a fixação da alíquota no percentual de 1%”, pontuou.

Em contraponto, no processo em que negou a petição inicial, o titular da 6ª Vara Cível de Dourados pontuou que “o princípio da legalidade deve nortear a conduta do Administrador Público, inclusive em matéria tributária”, considerando que “a Lei municipal regulatória das alíquotas de IPTU manda lançar o percentual de 3,5% quando se tratar de imóveis sem construção, independentemente da sua localização”.

Projeto relâmpago

No dia 14 de dezembro do ano passado, o prefeito Alan Guedes protocolizou às 12h52 o Projeto de Lei Complementar nº 37/2022 na Câmara Municipal, propondo fixar em 1% a alíquota independentemente do valor venal dos imóveis. Atualmente, a cobrança varia entre 2% e 3,5%. Contudo, a proposta chegada horas antes da sessão ordinária acabou retirada de pauta.

Na mensagem enviada ao Legislativo, assinada pelo prefeito e pelo procurador-geral do município, Paulo Cesar Nunes da Silva, foi justificado justamente que “reiteradas decisões judiciais do Tribunal de Justiça de Mato Grosso do Sul têm anulado lançamentos do IPTU sobre terrenos não-edificados em condomínios fechados ao entendimento de tratar de imóvel localizado intramuros, no qual a infraestrutura e sua manutenção é suportada pelo particular, e mais, em razão da inexistência de previsão legal específica, as decisões tem determinado a aplicação de alíquota relativa a imóvel edificado, de modo geral”.

“Entenda-se que não se trata de criar benefício a proprietários em condomínios fechados, mas de adaptar a legislação a fatos e situações novas que tem passado pelo crivo do Poder Judiciário, e não pode ser ignorado”, argumentaram os gestores municipais, acrescentando, contudo, que “ao município sempre restará manter viável o acesso às localidades onde se localizam, bem como atender demanda com serviços públicos”.

Mas a pressa da administração municipal foi tanta que o projeto originalmente protocolizado propôs alíquota de 2% e indicava renúncia fiscal de R$ 6.122.662,10, considerando que os valores lançados no IPTU 2022 para 4.628 imóveis com essas características totalizaram R$ 19.791.858,58, valor que tenderia a cair para R$ 13.669.196,48 caso a mudança seja aprovada.

Somente depois houve a apresentação de um substitutivo visando redução da alíquota para 1%, mas já não havia clima favorável em plenário para leva-lo para votação. Considerando esse percentual mínimo, a renúncia fiscal dobraria, chegando a R$ 12.245.324,20.